郎咸平：香港的房地产为什么会在1997年崩盘

2011年09月15日  来源： 中国证券网

郎咸平：　　2010年开始了一场全民大猜谜，很多开发商、专家学者、购房者都参与进来了，估计大家都知道猜的到底是什么了吧，对，就是2011年的房价走势。引爆这场大猜谜的是中国人民大学的经济研究所发布的一个报告，报告的主要观点是说2011年上半年房价将下跌两成。给出的理由是当时的宏观调控，尤其是房地产调控非常严格，开发商的钱开始收紧了。

　　到现在，2011年已经过去一大半了，谜底其实还没有揭晓，但我今天不想去探究到底谁猜对了，或者谁猜错了，我想探究的是开发商的信贷是不是真的收紧了？我在《我们的生活为什么这么无奈》这本书中，特意查了一下当时的真实数据，太可怕了。因为仅仅是2010年的前三个季度，开发商的贷款竟然就有6000亿。各位晓得2009年一整年银行放出的贷款是多少吗？告诉你，是5980个亿，而且很多专家都说2009年中国银行（601988）业的特征已经是天量信贷了。可是，现在的状况是2010年的前三个季度发放的贷款竟然比2009年一整年还多，同时还超过了2007年与2008年的总和，这难道不可怕吗？透过这组数字，我想告诉你的是，开发商现在根本就不差钱！也就是说，我们将会继续看到开发商囤地、捂盘惜售。

　　所以说，我们现在所说的房价应该下跌或即将下跌，可能更多的是从道义上来讲的，是一种道德感。但是，正是这种道义上的评判，却在很大程度上导致了老百姓更大的痛苦。我为什么这么说？道理很简单，正是因为一些所谓的专家到处说这个房价会下跌，老百姓才会抱有希望。但实际情况是怎样的呢？房价是一涨再涨。这对老百姓来说，其实已经变成了一种折磨，就像是用钝刀子割肉，一点点让你死掉，这还不如干脆点，让大家死个痛快。

　　更有意思的是，现在这个房价是涨是跌，已经构成了一个新的分水岭。它把持不同意见的知识分子分成了“唱涨派”和“唱跌派”。其实我觉得这两拨人都有点奇怪，如果说是为了打压房价，那我们政府出台的政策，包括之前推出的新“国五条”、“国十条”，都不会成功的。为什么？因为这都是表面现象。猜房价，更是一件非常荒谬的事情，明明都是瞎猜的，给出的理由根本经不起推敲的。

　　当然，不管这些专家学者吵的多热闹，我得先做个表态，很多人在网络上留言说，郎教授说了什么什么样的观点。我在这里要清楚地告诉各位，我不是股评家，也不是理财专家，我从来不会去预测股市、楼市会怎么样，这方面的话题，我是从来不谈的。为什么？因为我水平不够，而且这也不是我的风格。我只想谈谈，目前这种状况，究竟是怎么造成的？

还拿北京为例吧，在2010年10月份的时候，我们的感觉就是房价确实在降，因为当时的开发商突然变得很高调，都嚷嚷着要降价，同时还出现了各种折扣、让利的活动，最明显的一条消息就是通州房价直落7000块。而且，北京市政府还出台了一个政策，说对于单价在3万块以上的新楼盘不发预售证。这样下来，那些单价在3万块以下的楼盘，就很容易拿到预售证了。后来的情况是，这些售价在3万块以下的楼盘，基本上是一开盘就能卖光。各位有没有想过为什么会出现这种状况？其实它的背后就是一种人为的操纵，而这种房价的下跌其实就是“北京式”的下跌。

　　这种“北京式”的下跌其实是属于心理按摩，只是暂时缓解一下大家的情绪，根本没有触及到问题的本质。问题的本质是什么？各位想一想，为什么市区中心的房价都这么高了，还是一个劲地往上涨？而且，即使它一个劲地疯涨，为什么还是有那么多人要买市区中心的房子？你是不是觉得奇怪？其实也没有什么好奇怪的，道理很简单，就是因为所有好的资源都集中到市中心了，比如说学校，医院。而我们老百姓，为了让自己的孩子接受更好的教育，为了让家人生病时能接受更好的治疗，就只能想尽办法住得离市中心近点，更近点，所以才会出现市中心房价都这么高了，还是供不应求的状况。想想看，如果把好的资源迁到河北的涿州去，或者迁到燕郊去，那北京的二环、三环、四环还会这么堵车吗？房价还会这样吗？所以说，现在问题的本质是资源分配制度的问题，如果说不从根本上改变这种分配制度，而只是想透过某种手段抑制这种强烈刚需的话，中心城市的房价根本就降不下来。

还有一个值得我们关注的问题，就是房价究竟是高是低，我们应该用一个什么样的指标来衡量？还以北京为例吧，如果说3万块钱算高，2万块钱算高，那1.9万块钱是不是就不算高了？所以说，其实我们现在进入了一个误区，我们把房价的涨和跌，当作判断房地产是否陷入危机的最重要的一个指标了。我要告诉各位的是，不是说房价涨了，它就一定有危机，房价跌了，就没有危机，问题不是这么简单的。最可靠的指标是什么？是老百姓的负担能力。

我举个例子，各位晓得香港的房地产为什么会在1997年崩盘吗？如果你跟媒体一样，说是因为索罗斯狙击香港，那我告诉你，你完全搞错了，因为那只是表面现象。根据我们的调查发现，香港的供楼负担水平在1997年金融海啸之前已经很高了，在1994年、1995年的时候是90%，1995年跌到70%，然后1996年又上来了，在金融海啸之前最高达到110%，都成了负资产了，这太可怕了，因为这是崩盘的前兆。想想看，香港的老百姓把收入的90%、70%、110%，都拿去还房贷了，甚至都透支了，还怎么消费？老百姓没有钱消费的结果，就是香港经济的猛然下滑，这种状况持续下来，香港楼市怎么可能不崩盘？索罗斯的狙击不过是压死骆驼的最后一根稻草而已。而且，透过中国香港的国民生产总值也可以看出来，1998年金融危机之后的经济并不是最差的，之后香港经济还经历了两次衰退，等到2003年“非典”爆发的时候，香港的旅游业和酒店业几乎停业。这整个过程中，楼价一直下跌，经济萎靡，其中很重要的原因就是月供太高了，透支了香港人的钱包，一直到这个比例下降到30%以下，香港经济才开始好转。

　　所以说，30%是一个很神奇的数字。为什么这样讲？我给各位分析一下。如果说老百姓用30%的收入拿来还房贷的话，就能用剩下的70%的钱去消费，透过消费可以拉动经济，经济就可以稳定地增长。那我问你，如果房贷的负担是70%呢？那是不是就只剩下30%可以消费了？你知道老百姓消费能力大幅下降的后果有多可怕吗？整个经济就会萎缩。想想看，如果老百姓不消费的话，那么多企业生产的产品卖给谁？产品卖不出去，库存就增加了，怎么办呢？只有裁员。然后呢？倒闭。这是不是就形成了一个恶性循环？这太可怕了。这是什么？一个萧条开始了。所以，作为一个国家来讲，一定要保证让老百姓的收入中，最多30%是用来还房贷的，70%可以用于其他支出，这样经济才不会走下坡路，才不会出现萧条。

那么，我们来估算一下我们中国当前的情况。在我们中国的一线城市，房贷利率如果按照5.22%来算的话，一线城市老百姓是60%到89%的负债，远远超过美国规定的30%。二线城市的老百姓也好不到哪去，也高达40%到60%。这表明现在的一线城市是非常危险的。如果说贷款利率再上调，比如说由目前的5.22%升到6.07%的话，那一线城市每个月的还贷比率就是63%到95%，二线城市是45%到65%。我们再看下全国的平均水平，如果按照5.22%的利率来算的话，全国平均是47%，而按照6.07%的话，全国平均就是50%。当然，目前我们这个比例还没有像美国次贷危机前，中国香港1997年崩盘前那么高，但是50%这个比率已经很高了，说明我们的楼市现在已经不是一个健康的楼市了。更何况，一线城市还贷比率最高已经接近95%了，很可怕的。

在房价高企的背后其实还有一个更深层次的问题，那就是高房价让我们整个国家的经济失去了创造力。我可不是危言耸听，你想啊，所有的人拼命工作，拼命挣钱，之后把钱都投到哪里了？我告诉你，既没有投到实业上，也没有拿去消费，基本都买房子了，这是很病态的做法，也是最可怕的。想想看，对于普通老百姓来说，自己的收入基本都拿去还月供了，那实质消费就减少了。对于那些手里有不少闲钱的人来说，本来想投资做点什么，可是，考察一圈下来发现，制造业也好，服务业也好，基本没有什么钱可赚的，那干嘛还要辛辛苦苦地做呢？我还是拿去炒房吧。这真的很可怕，因为对于一个国家来说，整个创造力的下降其实才是最大的危机。你看10年前，马云花50万创立了阿里巴巴，小马哥的这个腾讯也是差不多50万，陈天桥也是50万，他们都用了差不多50万创立了自己的企业。再看看现在的年轻人，如果手里有50万的话，他们肯定不会投到创业上去，那干嘛呢？肯定是拿这50万去付首付了。

房子！房子！房子！在博鳌论坛上，房地产成为贯穿始终的热点话题。从开幕到闭幕，从场内到场外，关于房子的议论总是纷纷不断，意见相互冲突矛盾。其纠结人心处在于，当情感和利益纠葛在一起，不管是现实还是未来，任何共识似乎都难以轻易达成。博鳌三日谈后，唯有地产乱相本身无人质疑。

房地产有没有泡沫

在经历了短暂低迷后，去年春夏之交，中国房价展开绝地反攻，增速之快让人瞠目结舌。多个城市房价飙升至历史新高。虽然官方统计试图淡化此种疯狂，但是无法消除人们的焦虑。美国《福布斯》杂志更是赫然将中国房地产列为全球泡沫之一。今年开春，随着各项调整政策的出台，地产股票呈现一片惨绿，可实体市场却不改高烧本色。不但价格依然强劲上扬，而其“日光盘”也渐次显现。泡沫之忧遂在加深。有好事者在网络上编纂了房市崩盘时间表。

在首个新闻发布会上，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图即被问到如何看中国房地产。他乐观表示，在真实的需求面前，中国房地产不会崩盘。龙永图也不赞成打压房价，因为房地产对于宏观经济非同小可、功不可没，打压房价可能冷却增长，后果很难预料。不过，他也认为，中国需要第二次房改，政府需加快保障性住房建设，建立稳定、安全的公共租房体制。

看好中国房市的还有罗康瑞，他是瑞安房地产有限公司主席。他的理由和龙永图逻辑相反中国房地产可能有些热，但绝没有泡沫在里面。经济高速增长给予房地产强力的支撑，随着居民收入的提高，房地产也当是安然无虞的。他还提到一个开放商经常提及的事实：中国土地是稀缺的。“大城市土地基本是不够的。”因此，人们不要“想房价高与不高”，而要关注它的增值能力。

 “买房子不会错的。”罗康瑞直接了当地说。他唯一担心的是，大家对房价议论太多，导致行政手段的干预，从而打击了地产行业。

之前，华远老总任志强也强烈反对泡沫论。这个开发商中的理论家提到，早在20多年前，人们就用收入和房价作比较，得出一名大学生100年买不起房子的结论。事实却并非如此。“泡沫论早在过去的十年中多次出现，但历史从未停止自己的步伐，一代人比一代人的生活诉求更高，过去是骑自行车说房价，而今天是开着私家车骂房价，现实中低年龄层的购房却不是在减少而是在增加。伴随着房价增长的是居住面积的扩大和生活条件的改善，而绝不是越来越穷的恶化。”

SOHO老总潘石屹的言辞就闪烁得多。在本次论坛上，他说，有的经济学家从五六年前就开始喊泡沫，喊得自己都不相信了，“我倒是开始有点信了”。

　　然而，在独立经济学家谢国忠眼里，中国房地产泡沫不仅有，而且已经很大。他在提交博鳌论坛的文章中说，目前，中国经济最大的风险是为保持高增长而将房地产投资最大化。地方政府乐此不疲。这可以快速体现地方领导政绩，同时也为地方财政带来巨额收入。“除非通过改革地方政府的评估机制来扭转这一趋势，中国未来两年的资产泡沫将越吹越大，而现在的状况已相当危险。”

谢国忠还给出了自己算到的崩盘日期：泡沫可能在2012年破裂。他像预言家一样说到，泡沫总是要破的，没有例外，越想推迟其破裂，破裂的后果将越严重。

台湾证券交易所董事长薛琦则谨慎提醒，不要好了伤疤忘了疼。本轮大危机的根源，是货币超发导致的房地产泡沫所致，金融衍生品起到了放大的效应。他的态度是，如果用自己的钱去买楼，即便房价下降，鼻子摸一摸就认了；如果买了房子自己住，那更没有影响；如果是借钱来买房投资，那就要三思而后行。

公说公有理，婆说婆有理。听谁的？中国房地产学会副会长陈国强的看法是：我这两年不准备买房子，所以我就谁都不信。

加税还是减税

近几日，市场风传，京、沪、深、渝四市将试点开征住房保有税。基本方案是，按照购房时合同价的七折，再按1.2%至1.5%征收，对存量房和增量房一并征收，但将从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求若自住需求，则可免税。此举被认为是开征物业税的先声，也是为了抑制房地产投资、投机需求，有利于房市退烧。

加税药方不是始于此时。多年前，一些研究人员就提出，可以通过物业税来调控房价。其机理是，物业税增加投机、投资购房者的持有成本，进而遏制这部分购房需求。此外，物业税开征初期的心理意义可能更大于实际意义，消费者对房价的预期会发生变化。在房价一飞冲天的今天，早征早主动，早征早见效。同理，今年全国两会期间，有政协委员提出，国家应该征住房空置税。

对此，建设部政策研究中心主任陈淮不屑一顾。他在接受记者专访时表示，住房保有环节的税收跟调节房价没有本质联系。以物业税为例。物业税的作用有三：一，促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置；二，调整中央和地方财税关系。不动产持有环节的税收是地方政府的主要收入，国际上大多如此，对于分税制下的中国财政有特别意义；三，有利于社会公平，穷人和富人在占有资源上的不公平，通过税负关系加以调整—富人占优质资源也可以，多缴税。

 “唯独没有媒体说的调整房价的那一条。”陈淮说，如果开征物业税等，短期内对房价会造成波动，但那是预言的“自我实现”而已，并非它真有这个功能。“是不是有一天我们房地产不热了，甚至下跌了，我们就把物业税取消呢？这是不可能的。市场经济下，有资产就要征税。做好准备吧。”

任志强则认为，要想降房价，非但不能加税，反而应该减税。他说，如提高利率和税收恰恰会增加房价的成本和消费的成本，恰恰不能让供给增加和房价平稳或下降。“与其将大量的资金用于保障，不如用减息、减租、减税和加大供给的方式，让更多的人能从市场中解决住房问题。当供给大量增加时，又怎么会有天价地出现呢，谁还敢囤地和捂盘？价格自然就平衡了。”

这种看法也有颇多人赞同。两会期间就有代表指出，物业税也好，空置税也好，在当前的市场都是失灵的，因为现行市场格局下，房地产的各项税费均由购房者承担，开征的物业税、空置税固然会增加房地产投资和保有成本，但也使房价水涨船高，根本达不到调控的目的。

令人惊讶的是，潘石屹对物业税一直是热烈的拥护者。在博鳌论坛上，他宣称，从长远来看，要适当地出台物业税，可以增加业主持有房子的压力。如果有物业税，持有这个物业都有成本，就会挤压出一部分的房子丢到市场去，另外没有房子的人可以买到房子。

 “我了解其他国家的政策都是物业税，英国、法国、美国都是的。我觉得第一套房子不应该收，就从第二、第三套房子收。还有一个好处是，增收物业税可以减少贫富两级深化，比如说两个人10年前是一样的，他买了房子，另外一个没买房子，他越来越有钱了。”

在博鳌地产专场论坛上，潘石屹称，这几年北京市两会期间，他都以人大代表身份提开征物业税建议。唯此建议没有人附和、联名。“别人说，政府把钱赚了一道，开放商赚了一道，现在又要收钱，不签。问题是，不搞物业税，房价怎么降下来？”

主持人、中国商业地产联盟秘书长王永平当即回应说：“潘总，SOHO去年毛利高达52%，如果你们开发商少赚一点，也可以将房价降下来。”

潘石屹：“那我就说到这，不说了。”

七成地供安居类房，是好是坏

4月9日，国土资源部公布《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》。《通知》称，住房用地量的增长要明显高于去年，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供应量的70%。

对此，大家也是褒贬不一。国家房地产学会副会长陈国强说，过去10年，保障性住房、安居类住房确实欠账甚多，需要补过来。然而，补也要讲究方式、方法，应慢补，而不要急补、恶补。“供地7成给安居类住房，就是一种恶补。这种方式比较容易扭曲市场的规律。”他认为，如此大的结构调整会导致市场预期的偏差，从而激化供求矛盾。“我们该设想一个制度安排，让住房保障制度持续实施，真正救助到中低收入阶层，使他们能安居乐业。土地制度的突破，无疑将是基本手段。”

一直为拿地所苦的潘石屹更是警告说，商品房供地如此之少，房价必然继续扶摇直上。在中国建房子不缺人、钢材、水泥，就缺地。未来供应的地要是少了，给市场的信号是房价还要涨，所以两会结束后一下出了好几个地王。实际上背后就是土地少了，钱太多了，应该从土地着手，结果一个月时间不供应土地了。

　与陈、潘相反，陈淮对此举措叫好。他告诉记者，未来中国住房三个任务：一，让没有住的地方的人有房子住；二，让大多数人从脱困向适度改善转变；三，让一部分人拥有自己的房子。这三个要求有大有小，有近有远，有重有轻。

 “过去十年中国建了7000万套房子，够现有城镇居民1／3家庭搬进新房子。够快吧！然而，即便如此，10年时间，每年每百户家庭中只能有三四户搬到新房子。那么哪三四户先改善？我们把它交给市场、开发商，显而易见最有钱的最先改善，出价最高的那四户最先改善。在政府没办法把4套房子变成100套，满足所有人的需求，那么它能做的就是设立优先级。”

陈淮认为，70%土地供应给安居类住房，让最需要的人优先改善，“不管开发商愿意还是不愿意，这都是合理的公共政策”。

自去年下半年开始，政府已经推出过不少措施，试图把相对高企的本港楼价压下来。先是调校地产商的销售手法，防止发展商造市；继而征收额外印花税，令炒家失去入市的兴趣；再进一步打破勾地表的限制，主动增加土地供应；跟着又要求银行收紧按揭，令买家不容易入市，以降低市场上的需求；最近更放消息，暗示政府会重建居屋，降低私人市场的需求。措施可谓层出不穷，可是成效却并不明显。

上月标准普尔降低美国的主权评级之后，全球金融市场却受到一定的冲击，股价下跌将近两成。很多香港人都以为楼价亦会借势一起调整。谁知道楼市只是在交投量方面，有所回落，价格未见太大的变化。

读者如果只是看报纸，无疑会看到很多劈价蚀让的报道，但若果出来市场上巡视一下，就知道真正减价的盘不多。所谓大幅劈价，低价成交，只是传媒作选择性报道的结果吧了。如果看统计数字，中原城市领先指数，只不过从高位下调了1.3%吧了，下跌的阻力非常大。传媒上的报道，反映的只是编采人员的主观意愿吧了。

据前线的地产代理反映，现时楼市交投减少的主要原因，是买卖双方对后市的看法相当的分歧。买家期望楼价能有较大幅度的调整，希望卖方减价10%以上，他们才会考虑；但卖方却认为，要减这么多就卖不过，宁愿继续持有；双方因而僵持不下。

卖方惜售的原因，是要楼好过要钱，把楼卖掉，换来的只是注定要与美元一起贬值的港元，而且存港元入银行的利息十分低，远不及收租的回报高。如果卖方是打算换楼的，他在卖楼之前，一定会先看看收回的钱是否真的可供他换楼。如果别的业主都不肯减价，他先减就会吃亏。

因此，除了那些等钱用的业主外，市场上真正肯劈价的人实在不多。要卖方的取态出现重大的转变，先要客观的经济环境出现改变。

这些环境包括：（i）利息的趋势开始上升，令持有物业的成本上升，租金回报的吸引力下降，这样才能吸引业主弃楼要钱。（ii）经济增长明显加快，实体经济值得投资，并有可观的回报；届时，资金就会从楼市回流实体经济。（iii）出现通货收缩，市场上资金短缺，急钱用的人很多，大家都非减价卖楼不可。

然而，以上的情况都不似会很快出现。（i）伯南克已清楚表明，两年内都不会加息，香港很难不跟着美国走。（ii）欧美经济停滞不前，实体经济产能过剩，资金根本没有出路，否则怎会流去没有息收，还要交仓租的金市。（iii）本来金融海啸源自借贷过度，在去杠杆化的过程中会出现通缩。但全球政府都决心不让通缩出现，所以大搞QE，即猛印钞票。我相信世界最终会出现通缩，但在通缩出现之前，会先出现一次恶性通胀。现在应是先防通胀，而不是提前去防通缩。在这种大环境下，要业主割价抛售，似乎并不实际。（来自作者博客）